【民事事件】土地共有怎麼辦？一招「分割共有物」讓路通、地產明，不再天天吵架！

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2026
6 月 12
6

6 月 12
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【民事事件】土地共有怎麼辦？一招「分割共有物」讓路通、地產明，不再天天吵架！

📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

在臺灣，許多人因為繼承或合資而擁有「共有土地」。原本以為多個伴好辦事，沒想到想蓋房或耕作時，才發現連條對外通行的路都沒有！別擔心，法律上的分割共有物就是為了解救這種尷尬場面而生的。今天就用一個簡單的案例，教大家如何把共有土地變回好用的黃金獨立資產！

【案例事實】

有兩位地主阿北，一位住在同一塊地號的「北方」，另一位住在「南方」。兩人的土地其實各自都有切齊旁邊的大馬路。但尷尬的是，大馬路那一側因為地勢落差（例如有高高的護欄或水溝擋住），導致他們平常根本無法直接從自己那側開車出入。

為了能有一條寬敞的生路通往大馬路，雙方唯一的解法，就是必須從這塊地的「正中間」聯手開闢一條路連出去。但這條路要多寬？誰該讓出多少地？兩人一直談不攏。最後，在律師的協助下，雙方依法向法院提起訴訟，並在調解程序中達成了完美的「土地分割方案」。

【相關規定】

民法第823條第1項

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

民法第824條第1項、第2項

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

【案例分析】

一、產權劃清界線，擺脫共有束縛

（一）依民法第823條規定，除非法律或契約另有不分割的限制，否則共有人隨時有權請求分割共有物。

（二）本案中的土地靠近大馬路那一側因為地勢落差（例如有高高的護欄或水溝擋住），導致他們平常根本無法直接從自己那側開車出入，就是我們之前跟各位介紹過的「袋地」。

（三）而如果我們採取傳統「硬生生切開」的分割方式，各自單獨去連通馬路，可能會忽略了地理環境限制或面寬不足，導致分割後的土地無法取得建築執照，資產價值將大幅貶損。

二、保留中間為「私設共有道路」：

（一）為了兼顧「各自產權獨立」與「對外通行需求」，本案在法院調解成立的方案中，採取了極具實務智慧的操作：

1. 南北面積明確化：
  將土地依持分比例，明確區分出北方與南方各自占有、完全獨立的所有權範圍。未來不論是要辦理貸款、改建房屋或自由買賣，皆不需再徵得對方同意。
2. 約定道路為共有部分：
  雙方特別留下南北土地正中間的長條形區塊，約定為雙方共同持有，並維持共有私設道路之用途，一路延伸至外面的既有的大馬路。

（二）此種分割方案在實務上具有極高的應用價值，不僅讓共有人拿回乾淨的獨立單獨產權，更透過產權綁定的「共有私設道路」，保障了雙方永久合法、且任何一方都無權自私封鎖的通行權，一次性解決了臨路與通行的百年大計。

【結語】

共有土地的糾紛往往拖得越久、處理起來就越棘手。許多地主常誤以為分割土地就非得把界線切得一乾二淨、甚至非得爭個你死我活不可。但由本案可以看出，實務上只要透過專業、靈活的法律訴訟策略與協商規劃，「共有部分」非但不是負擔，反而能化身為解決通行難題的「共有私設道路」，進而創造雙贏！

您也有共有土地想處分卻談不攏，或是擔心分割後土地變成無法利用的廢地嗎？ 王瀚誼律師事務所深耕不動產法規與各類土地糾紛，擅長因應各案不同的地形與法規限制，為當事人量身打造最具效益的分割方案。別讓您的珍貴資產因共有而繼續沉睡，若您有相關法律諮詢需求，歡迎隨時與本所聯絡，讓專業律師協助您解開共有枷鎖，保障您的財產權益！