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王瀚誼律師 事務所（Wang Law Office）｜高雄律師｜台南律師
大家好，我們今天要來與大家討論，關於「積欠大樓管理費，感應磁扣遭消磁而不准搭電梯」的法律問題。購買大樓時，需要負擔一定比例的管理費，有時會出現少數住戶遲延繳納之現象。此時，大樓管委會通常會制定規約等方式，來約束遲滯繳納管理費之住戶，例如：「未繳納幾期之管理費，將磁扣消磁」等規約內容。這些規約內容在實務認定上，是否為侵害大樓住戶之「權利」？以及持續不繳納大樓管理費會有什麼法律問題？以下將透過法院見解及內政部相關函釋，使大家對於積欠大樓管理費所涉及之法律問題有了初步的認識，說明如下：
公寓大廈管理條例第10條第2項
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
88年及100年1月9日訂定之住戶規約第3篇第6條均載明住戶不得藉故延遲或拒繳管理費，否則同意接受管理委員會決定之不得使用社區所有公共設施之罰則，住戶規約第18條第2款並載明，應繳費用逾期未繳，經催請仍未繳納者，由管委會停止各項服務，停止使用公共設施權利（規約見原審訴字卷第58至69頁、第75至85頁，上開條款見同卷第66及83頁）。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，則倘區分所有權人不依規定繳納，住戶規約就其對共用或約定共用部分之使用加以限制，本屬合理，故系爭規約第3篇第6條、第18條第2款之約定，難謂有何違反憲法或法律之規定。
綜上，被上訴人於99年4月14日及自100年11月起至今並未禁止上訴人使用公共設施，而被上訴人因上訴人未繳納管理費，依住戶規約之約定，自99年4月15日起至100年11月間將上訴人感應磁釦消磁，禁止上訴人使用公共設施，並非不法侵害上訴人權利或故意以背於善良風俗方法加損害於上訴人之情事，故上訴人主張被上訴人自99年4月14日起至今將其感應磁扣消磁，致上訴人無法使用河畔皇家大樓之公共設施，依民法第184條第1項前段及後段規定，請求被上訴人負損害賠償責任，為無理由。
（參照臺灣高等法院102年度上易字第216號民事判決）
按公寓大厦管理條例第10條第2項規定，我們有兩點可知悉，第一點是大樓公設部分管理，是由管理委員會負責。第二點則是管理費或使用費，從法條上來看，確實是可以由「規約」規定。而，有二審法院見解認為，假如大樓住戶未按時繳納管理費用，則依據該大樓之「住戶規約」就共用或約定共用部分之使用，在『合理範圍』是可以限制的（附註：僅造成住戶些許不便之情形，而非完全剝奪其出入之權利）。
按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為條例第9條1項所明定，如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第21條及第22條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利。
（節錄內政部函 94.07.28.內授營建管字第0940084983號函釋）
申言之，內政部曾函釋認為，對欠繳管理費之住戶，應依據上開公寓大廈管理條例辦理，而不建議剝奪一般電梯或緊急電梯使用之權利，如此將影響其生活利用之權利。
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