
多個兄弟姊妹共同繼承、擁有一塊土地或一棟建築物(法律上稱為「共有」)是很常見的事,房地往往會約定「分管契約」,一定要簽書面契約才算數嗎?答案是:不用! 甚至有可能在大家「保持沉默、照常使用」的狀態下就默默成立了?今天就讓專業的法律專欄帶你深入淺出,一起解密這個看似神奇的法律名詞!
【案例事實】
大姐、二哥與小弟三人,共同繼承了老家過世父親留下的一塊土地,並約定「這塊地北邊那一半,就給二哥去蓋車庫和種菜,剩下的南邊大姐和小弟看怎麼用。」這三十年來,二哥一家人安安穩穩地用著北邊的空地,大姐與小弟也從來沒有反對過。
怎料,小弟近年因為經商失敗,急需用錢,便將自己名下的土地持分賣給了外人李先生。李先生一買下持分,只看到二哥在北邊空地蓋車庫,亦不顧另外一位共有人即大姐的意見,立刻氣得跳腳對二哥提告:「這土地是共有的,憑什麼你一個人獨占?我要你把車庫拆掉,把土地還給全體共有人!」
【相關規定】
各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。
共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
【案例分析】
(一)簡單來說,「分管契約」就是共有人之間,約定好如何「分配管理、使用」共有物的契約。把一件大蛋糕(共有物)分給大家,在還沒有正式切開(分割)之前,大家先講好:「大姐用一樓店面、二哥用二樓住家、小弟用後方空地,大家井水不犯河水。」這就是分管。
(二)分管契約的兩大核心效力:
(一)依民法第153條規定,當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。分管契約並沒有特別規定限於要以書面成立,所以即便是默示也有可能成立分管契約!那,什麼情況會被認為默示承認呢?
(二)法院通常會綜合以下幾點來判斷雙方是否有成立默示分管契約:
《最高法院107年度台上字第1789號民事判決》
共有物分管之約定,不以書面為必要,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。
歷有年所:
某個共有人占用共有物的特定部分進行使用收益,而其他共有人在長達數年、甚至數十年的期間內,明明知道這件事,卻「從來沒有提出反對或異議」。
在訴訟中,主張有默示分管的一方(如二哥)必須負擔舉證責任,如果作為證人的大姐或小弟,在法庭上改口說:「我以前不講話只是不想跟兄弟撕破臉,不代表我同意!」或是新買家堅稱:「我來看地時以為那是你無權占用的,我哪知道你們有口頭約定?」等語,這時候沒有白紙黑字,就很容易產生一定程度的訴訟風險。
【結語】
不論您是正準備處理家族繼承的房地,還是面臨新地主上門挑戰您的使用權益,「默示分管契約」的舉證與攻防都極其複雜。別讓原本屬於您的權益在模糊的口頭約定中流失!
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【參考判決】
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註:本討論僅為個案判決探討,實際狀況會依個別案件狀況而有所差異喔!
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