【民事事件】颱風天淹水淹到沒法營業！租客能提前終止租約並求償嗎？

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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

遇到暴雨颱風，店面天花板像瀑布一樣傾瀉而下，甚至地下室淹起「黃褐色臭水」，經營者不只心血毀於一旦，還得面臨無法營業的巨大損失！遇到這種慘狀，房客能不能提前終止租約？已經付出去的租金、押金拿不拿得回來？店裡壞掉的設備跟商品到底該找誰賠？

阿樂承租店面經營甜品店，不料租用數月後，樓梯與牆面開始滲漏惡臭污水，甚至連地下室排水孔都倒灌出各式穢物與糞水。阿樂多次催告房東處理，房東卻敷衍推託，最後阿樂忍無可忍以律師函終止租約，並提告索賠營業損失、食材耗材損壞及搬遷費用。

出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

房東常主張「天降豪雨是不可抗力」。但民法第423條規定，房東在租賃期間有維持房屋可以使用收益的狀態，並且不限於可歸責於房東時才有適用，所以不管是天災還是人禍，房東都有保持的義務。

房東對出租房屋（包含附屬公共管線及樓板結構）負有維護暢通與安全的積極給付義務，如果大樓有管線阻塞或結構裂縫導致倒灌，屬於房東未盡到「保持房屋合於使用狀態」的責任，只要房東經催告仍拖延不修，房客就可以依法終止租約！

（一）不能營業期間，租金不用付：
按出租人未盡民法第423條規定義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨參照）。

（二）提前終止租約，不得沒收押租金：

1. 押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
2. 本案是因為房東怠於修繕，導致房客無法正常使用該房屋，房客不得已只能依法提前終止租約，房客並沒有任何債務不履行的情況下，房東不能隨意扣留或沒收押租金。
3. 但若契約約定交還房屋需回復原狀，而房客並未將自行加裝的裝潢拆除清空，就有債務不履行的情況，房東自行雇工拆除的合理拆除費用，得從押租金中扣除。

（三）營業損失：依個案狀況及歸責程度，房客可能得請求停業期間「所失之利益」。

（四）商品與食材損壞：若因食安衛生考量無法再售，依個案狀況及歸責程度，房東可能需要賠償其成本與損失。

（五）裝潢與設備修復：裝潢與生財器具若以新品修復，依個案狀況，法院得考量依耐用年限計算折舊金額後判賠。