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定金兩三事(二)定金拿得回來嗎?

/圖片來源:freepik.com/
撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

大家好,在先前的文章「定金兩三事(一)定金有哪幾種?」中,我們向大家討論了,定金的種類還有性質,而大家最關心的,想必是在無法履行契約時,定金究竟拿不拿得回來?以下我們將利用案例,結合上一篇文章的基礎,與大家討論實際上履約的訂金問題。

文章目錄

【小心預售一場夢?】

一直以來,小蘭都有個夢想,就是買一棟房子給全家人居住,直到有一天,小蘭發現了一個令她心動的預售屋建案,於是決定要將房屋與土地一口氣買下,後續小蘭與建設公司、土地所有人兩方,共同簽署了意向書、房屋與與土地的預定買賣契約書草約,小蘭還支付了保證金,待房屋的建築執照變更核准後,就可以和建設公司再行簽訂房屋的買賣契約,否則建設公司應將保證金全額且無息退還給小蘭。

也就是從那天開始,小蘭滿心期待地幾年後,可以和家人擁有一個全新的生活環境,只是沒想到人算不如天算,該建案因為種種因素,而暫時無法順利施工興建,建商遂請求小蘭解除契約並辦理退戶,小蘭深感不公,認為當初的保證金,應該具有定金的性質,而請求建設公司應加倍返還當初所受領的保證金,但是法院究竟會如何看待此案例呢?

一、請看清楚契約中定金的定義!並非當然可依照民法規定請求返還。

在契約中可以約定一筆金額,目的是作為擔保契約成立或履行之用,這是定金的法律性質,在當事人沒有特別約定時,會適用民法第249條的規定,於是案例中的保證金到底是不是定金,而可以適用民法規定呢?就必須討論小蘭與建設公司的契約,對於該保證金的性質是如何定義的了,因此大原則是:如果雙方就保證金的性質,已經有另外約定,就無法當然適用民法的定金規定囉。

於是法院即就小蘭與建設公司的預定買賣契約約款來看,在個案情況與判斷中,發現該保證金的性質,是待房屋的建築執照變更核准後,小蘭可以先和建設公司再行簽訂買賣本約,若小蘭因故拒絕簽訂本約時,建設公司並沒有沒收保證金的權利,而是應將保證金全額且無息退還給小蘭,在此,法院認為該保證金與民法定金中,可以因對方可歸責的不履行,而沒入款項的性質不符,於此並沒有擔保契約成立或履行的功能,因此就本案例中,保證金就雙方的約定而言,非屬定金的性質,小蘭不得請求建設公司應返還雙倍的保證金。

故,是否屬於定金的性質,仍須依照每一個案,依照訂約雙方當事人之真意,及合約內容,予以判斷,較為妥適!

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