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CASE
不動產案件

有多塊土地共有時,在沒有辦法達成分割協議的情況下,如何合併分割?

/圖片來源:freepik.com/
撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

大家好,我們今天要來和大家討論,關於「土地合併分割」的法律問題,如果有多塊土地和他人共有,當各個共有人間無法就土地分割達成一致的協議時,此時,共有人視情況可以向法院提起「合併分割」,避免各宗土地因獨立分割,而造成土地細分等不利各共有人的情況。

文章目錄

【土地應該如何合併分割?】

小美有A、B兩塊土地,A地與三郎家族共有,小美的持份為2/3、三郎家族每人的持份為1/9;B地與四超人家族共有,小美的持份為3/4、四超人家族每人的持份為1/16。

今天如果小美想要將A、B兩塊土地好好整理一番,但卻沒有辦法與三郎、四超人家族取得一致的分割共識時,小美可以向法院提起分割的訴訟嗎?法院又會如何審理呢?

一、什麼是共有物的合併分割?

民法第824條

第5項:共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
第6項:共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。

一般來說,我國一個不動產上只會有一個所有權,共有即是多人共有該不動產上的單獨所有權,因此,若要將共有物分割時,通常會依照各別個不動產,來分別進行分割,不過在某些狀況下,允許將土地合併分割,除了可以避免土地細分,更可能有利於共有人間的利益,因此民法第824條第5、6項,即對共有物的合併分割有所規定。詳細請看以下的討論:

(1)共有人全部相同!

民法第824條第5項,規定的是當共有人相同之數不動產的情況。例如:我、我哥、我姊三人都共有家裡的A、B土地,A、B地上每人各有1/3的持份,因為兩塊地的共有人相同,此時允許合併分割,就像是是擴張可分割的土地總額,對於各共有人權益不會有過大的侵害,因此法律在此即允許AB土地可合併分割,而且我、我哥、我姊三人在符合裁判分割的條件下,都可以獨立向法院請求分割。

(2)共有人部分相同時!

民法第824條第6項,規定的是當A、B土地上的共有人是部分相同的狀況。例如:A地由我、我哥、我姊三人共有(每人持份各1/3);B地由我、我哥、我姊、隔壁老王四人共有(每人持份各1/4),對比上開例子,此時因為加入了隔壁老王,造成兩塊土地的共有人不再相同,於是在這裡允許合併分割的條件,會比上述的民法第824條第5項更嚴格。

首先,是A、B土地必須相鄰;另外,要對A、B土地兩土地都有持份的共有人,且經過A、B土地兩土地持份過半數的共有人同意之下,才可以在符合裁判分割的條件下向法院請求分割。

也就是說,隔壁老王只對B地有持份時,就沒有權利向法院提起合併分割;而我、我哥、我姊對A、B兩塊土地都有持份,就可以在分別取得A、B兩塊土地持份過半數共有人同意之下,有權利向法院提起合併分割。

二、法院如何看待今天的案例呢?

法院考量小美與三郎、四超人家族共有分別共有AB兩塊土地,雙方都無法就土地分割方案達成協議時,在小美就A、B兩塊地都有持份,且已經分別經過A、B兩塊地持份過半共有人的同意時,法院肯定小美有權利提起合併分割共有物的訴訟,因此,法院最終依照A、B兩塊土地的使用方式、考量各個共有人的利益,判決出一個分割分案以茲各共有人遵循。

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