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王瀚誼律師 事務所（Wang Law Office）｜高雄律師｜台南律師
大家好，我們今天要來和大家討論，關於「預售屋無法交屋，應該如何向建商求償？」的法律問題，因為，預售屋從銷售至房屋實際完工之日，其日程恐怕長達數年之久，當中又常因建材原物料上漲、營建業缺工、適逢大雨天災等因素，而必須一再推遲原定的完工期限，此時消費者應該要如何向建商爭取自己的權利呢？有哪些項目是可以請求建商賠償的呢？
Ａ向Ｂ建設公司購買一棟預售屋，雙方並簽訂房屋、土地買賣預售契約，約定房屋的建築工程應該在104年8月31日完工，然而，不論Ａ後續於104年12月抑或是105年1月間，均未見Ｂ建設公司有任何在工地開始施工的跡象。
因此，Ａ便於104年12月、105年3月依照雙方合約約定，寄發「解除買賣契約，並請求支付遲延利息與違約金」的存證信函予Ｂ建設公司，然而，Ｂ建設公司於收受上開存證信函後卻拒絕賠償。請問此時法院將會如何看待這個案例？
一般建商與消費者簽訂的預售屋契約，多是屬於建商一次與眾多消費者簽訂同一契約的狀況，此時，契約的條款通常是由建商單方面擬定，而消費者則較少有磋商的機會，因此，此部分常有「預售屋買賣定型化契約範本」的適用，尤其關於交屋延遲、解除契約的賠償方式，更是規定在當中的第12、24點之中。以下我們就節錄給大家參考：
（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
一、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
二、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。
依照該範本第十二點（一）1.、2.規定，僅有在天災地變等不可抗力、政府法令變更或其他非可歸責的事由發生時，建商才可以延後完工與取得使用執照的交屋期限，否則建商即屬於逾期交屋，必須支付遲延利息（每日按已繳房地價款依萬分之五單利計算）給消費者。
（一）賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。
（三）買方依第 1 款或第 2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
（五）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。
依照該範本第十二點（二）後段規定，當建商遲延超過3個月時，就屬於違約的狀況，即須依照契約的違約條款來處罰；而違約處罰的部分，建商則應循該範本第二十四點的規定，返還消費者以下部分：
（1）已繳之房地價款
（2）遲延利息
（3）違約金（不得低於房地總價款15％，亦不得超過已繳的房地價款）
以上開所舉的範本為舉例，我們可以知道當建商在延遲交屋期限的3個月後，消費者即可解除契約，此外，若雙方僅是依照該範本第24點規定約定違約需支付違約金，而沒有另外的約款的話，雙方的違約金即屬於「損害賠償總額預定性違約金」，此時讓消費者不須舉證證明自身因建商違約而受之損害，就可以請求違約金。
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
不過法院對於違約金的數額依照民法第252條規定，是具有酌減權的，因此，也曾有法院認為建商遲延交屋，已經對消費者造成同時段無法使用預售屋之損害，而以預售屋每坪的價額核算租金，作為消費者損害額的認定，加以判斷違約金的數額是否有過高的情況（臺灣臺南地方法院 106 年重訴字第 228 號民事判決）。
法院依照Ａ與Ｂ建設公司的契約下去考量，認定Ｂ建設公司確實有延後開工，而存有延遲交屋的狀況，而依照Ａ與Ｂ建設公司的契約內容，在延遲時間超過3個月的狀況下，Ａ以存證信函表示解除契約的行為，是合法有效的，因此，法院最後判定Ｂ建設公司除應返還已收取的價金、並應給付遲延利息與違約金給Ａ。
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備註：其他具體個案，仍須以每一個案的合約及遲延情況判斷，以上文章僅係依照「預售屋買賣定型化契約範本」之內容，舉例說明之。