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王瀚誼律師 事務所（Wang Law Office）｜高雄律師｜台南律師
大家好，我們今天要來向大家討論，關於「房屋牆壁漏水，而樓上鄰居遲遲拒絕修繕，此時應該怎麼辦呢？」的法律問題，以下我們會以實際的案例，來向大家討論幾個相關的問題：
Ａ與Ｂ分別為大樓３、４樓的住戶，某天Ａ發現３樓家中牆壁、天花板等處，開始出現多處漏水情況，於委請專業水電人員抓漏後，經水電人員表示，漏水處需經４樓的Ｂ住戶協助查明，才能釐清詳細的漏水位置。後續，Ａ便直接向法院起訴，請求Ｂ應容忍其進行修繕、另外需支付必要的修繕費用，請問法院會如何看待這個案例？
第1項：住戶應遵守下列事項：
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
第2項：前項第2款至第4款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
第3項：住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
公寓大廈之中，依照使用權限的不同，大約可區分成專有部分、約定專用部分、公用部分、共同壁、共用管線等等區域，由區域之權利人負擔修繕與維持的義務，因此，發生漏水的第一件事，即是找出漏水的地點，並要求相關權利人履行修繕責任，以確保公寓大廈的合理使用狀況，因此，若經過鑑定之後，發現漏水是由住戶的專有部分所引起，原則上即可要求該住戶，配合履行必要修繕行為。
另外，依照公寓大廈管理條例第6條第1項第2、3款規定，住戶對於其房屋的專用部分，也有容忍其他住戶、管理負責人或管理委員會，基於維護、修繕共用部分或設置管線的義務，而進入或使用其專有部分或約定專用部分的要求，不過相對的，同條第2項亦規定，其他住戶、管理負責人或管理委員會亦僅能做維護、修繕的必要行為，不得侵害住戶之權利。
而當住戶拒絕履行上開容忍修繕的義務時，其他住戶、管理負責人得依照公寓大廈管理條例第6條第３項規定，於請求和住戶進行協調（例如：向鄉鎮市調解委員會申請調解、口頭或於區分所有權人會議上提出等）不成功之後，再向法院起訴請求，讓法院判決，命住戶履行容忍修繕、自行依鑑定報告修繕、負擔修繕費用等等的義務。
法院認為，Ａ沒有事先與Ｂ進行協調，因此，認定Ａ尚不得起訴請求Ｂ需容忍修繕。
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