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房屋漏水爭議(二)剛買的新屋漏水,應如何處理?

/圖片來源:freepik.com/
撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

大家好,接續上一篇文章「房屋漏水爭議(一)看看公寓大廈管理條例說了什麼?」,我們討論了公寓大廈管理條例的規定為何?讓大家對住宅糾紛有了初步的認識,而今天將接續討論當新屋漏水時,應該如何處理的問題,以下我們將用案例,和大家討論幾個相關的法律議題:

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【說好的不漏水呢?】

年逾三十半的阿明,是一位事業蒸蒸日上的奮發青年,才剛新婚不久的他,與妻小過著幸福快樂的日子,三個人在剛買的新成屋裏頭,享受著小家庭特有的樂趣,但沒想到,在一次的颱風過後,阿明發現剛買的新屋竟然出現多處漏水,當外面下著大雨時,屋內天花板所滲下的水流,簡直就是一條河道。

這景象讓阿明驚訝不已,明明就是剛交屋不久的房屋,為何在短短幾個月的時間,就發生了多處漏水的情況? 而為了維護家庭的生活品質,阿明積極地向建商反映,希望建商依照保固維修,但沒想到後續幾次的維修結果都令人失望,阿明也只能聯合其他住戶,大伙一起向建商提起訴訟求償。

一、新屋漏水時,應該如何向建設公司主張?

(1)房屋漏水,可以請求建商修繕嗎?

房屋漏水時,通常會討論是否有民法物之瑕疵擔保規定的適用,但是現行物之瑕疵擔保的規定,並沒有規定出賣人有對商品的修補義務,然而在現今工業產品蓬勃的時代,若是專職於製造之出賣人,理應有負起維修的義務,方能兼顧出賣人與買受人雙方的利益,也更符今日的商業習慣,因此,實務見解,多肯定讓買受人可以藉由不完全給付的相關規定,請求出賣人必須修補瑕疵。

而實際上,現今的建商也多會在此變相選擇以「漏水保固」的形式,作為提供給消費者的多一層保障。只是較常見的爭議,是怎麼修繕也修不好的狀況,此時只能尋求下一步了。

(2)可以主張解除契約、減少價金嗎?

後續,通常我們會接著討論是否得依照物之瑕疵的規定,來解除契約或是減少價金呢?簡單而言,物之瑕疵擔保是法律上課與出賣人的一種法定無過失責任,規定出賣人在交付物品給買受人時,不能出現減少價值、滅失或減少通常(預定)效用等的瑕疵,否則,當買受人在履行檢查獲通知義務之後,可以向出賣人主張減少價金,情況嚴重時,有可能得主張解除契約,亦得請求損害賠償。但是,要注意必須在為通知之後的6個月,或是物之交付後的5年內提起,才不會罹於時效。

舉我們今天的案例而言,阿明向建商購買了新成屋,通常在交屋時,雙方會對房屋現況做一個清點,此時建商對於交付當下的屋況,是具有擔保責任的,阿明若發現有瑕疵,在當下就可以依法主張要減少價金、情況嚴重時,有可能得主張解除契約,亦得請求損害賠償。

二、可以主張精神慰撫金嗎?通常實務上在此類案件的狀況為何?

依照民法第184條、第195條規定,在侵害到人的身體、健康、或其他重大的人格法益(比如居住安寧等),依法可以就非財產上的損害,請求一定數額的精神慰撫金,然而,在房屋漏水的案例中,通常僅僅致生相關家具、裝潢等的損害。因此,關於精神慰撫金的請求,難度較高,必須要能特別證明有與精神狀態受影響或損害間之因果關係,才比較有可能讓法院據此核准。

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