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王瀚誼律師 事務所（Wang Law Office）｜高雄律師｜台南律師
大家好，我們今天要向大家討論，關於「怕遇到惡房東？身為房客您可預先注意的事項！」，以下會從房客簽約初期的角度開始，簡要地以住宅租賃契約中常見的約款為出發點，來討論後續履約的注意事項、以及房客可以事先預防的措施等等！詳細請看我們以下的說明：
本篇文章將透過「住宅租賃契約書範本 」、「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」兩份範本，向大家討論住宅租賃相關的契約條款注意事項。其中，前者對於契約雙方僅具參考性質，可作為契約文字約款的比照，而後者對於租賃契約雙方則是具有強制性質，可成為契約約款的一部，並讓違反的約款成為無效約定，因此，房客原則上可以持後者向房東主張應有之權利。
補充說明：依照行政院消費者保護處105年5月30日院臺消保字第1050165274號函指出，不論是公司、團體或個人，在有反覆出租行為時，縱然不是以出租為業的業者，依然有消費者保護法的適用，而應受到內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的限制！因此，有出租慣行的「個人房東」不能因其非企業經營者，而主張免除遵守內政部最新「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的規定喔！
在承租房屋時，首先要確認房東是房屋的所有權人，房客主要可以透過要求房東提供建物所有權狀（或建物謄本）、身分證件等相關資料來確認，若遇到房屋是沒有辦理保存登記，而沒有建物所有權狀的「違章建築」時，房客則可要求房東提供建物設籍的戶籍證明文件、繳納房屋稅或水電費的憑證等，來輔助確認房東對於房屋的所有權。
需要注意的是，實際上的房東也有可能透過他人來代為簽約，此時，房客需要確認簽約人是否有相關授權書可以證明他有代理屋主簽約的權限 ，並且在簽約時也需要留意，此時租賃契約的簽約人僅為代理人，屋東仍然為出租人 。
礙於本文篇幅關係，此部分另可參考我們之前撰寫過的文章：「租屋前要注意的事情（二）確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人」，內有更詳細的說明。
簽約前常先會點交房屋現況，具體確認房屋的位置或範圍，尤其，於違章建築的狀況下，更有確認是否包含改建、違建、加建等部分的必要！另外，也建議在點交時就房屋個部分，詳細以清單列名確認（詳「租賃標的現況確認書」），並以拍照或錄影的方式留存現況，以作為後續退租時回復原狀的參考。
本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。
依照民法第347條規定，因租賃契約屬於買賣契約以外的有償契約，即得準用瑕疵擔保的規定，因而，房東在將房屋交付給房客使用時，房東應確實告知房屋的現況，並須擔保房屋具有可以供正常合理使用的品質。
第１項：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
第２項：出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
依民法第429條第1項規定，除非雙方有額外約定須由房客負責的條款，否則原則上房東對於房屋與其附屬設備具有「修繕義務」，因此，若物品、家具、電器等因正常使用而毀壞，房東即有維修的義務。
亦即，房客有權利請房東修繕，而於修繕期間不能使用租賃物時，房客有權請求減免租金；若房東遲遲未修繕時，房客亦得自行修繕並請求房東負擔修繕費用（或從租金抵扣）。
第１項：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
第２項：承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
依民法第432條第1項規定，房客對於房屋具有「保管義務」，因此，若是個人人為使用狀況所引起的損壞，房客即應自負維修責任，甚至賠償房東的因物品損壞而生的損失（或從押金抵扣）。
礙於本文篇幅關係，此部分另可參考我們之前撰寫過的文章：「租屋處發生火災，房客可以請「未盡修繕義務」的房東賠償嗎？」、「出租房屋意外成為凶宅，身為屋主可以如何求償？，內有更詳細的說明。
（１）違約金、電費設有上限限制
就租賃契約提前終止的違約金，不得超過一個月的租金（可從押金抵扣），如果認為違約金有過高的情事，在金額達到一定程度時，視情況或許亦可以向法院提起酌減違約金的訴訟。另外，電費的部分不可以超過電力公司當月用電量最高級距之每度金額。
（２）解約時不得隨意扣押金
押金主要是為了擔保房客租賃期間所生的債務，讓房東可以先就預收之押金來抵償，而目前僅規定四種狀況：（１）房客違反維持義務，致租賃物毀損滅失（２）提前終止租約的違約金（３）房客未繳清之租金、管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費等等（４）租賃關係終止的遺留物，讓房東有扣押金的權利，其餘的事項則不得隨意扣除押金。
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